Construtora deve reparar vícios até 5 anos após entrega de imóvel.

Como não há prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Com esse entendimento, a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou uma construtora a efetuar reparos na estrutura de um condomínio.

O condomínio ingressou com ação contra a construtora alegando vícios construtivos identificados menos de cinco anos após a entrega da obra e pedindo que a empresa fosse obrigada a providenciar os reparos. Mas, em primeiro grau, o magistrado reconheceu a decadência e julgou extinto o processo, com base nos artigos 354 e 487, II, do CPC.

A sentença foi reformada, por unanimidade, em segunda instância. O relator, desembargador Augusto Rezende, disse que o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o prazo do artigo 26 do CDC não prejudica a ação em que se pretende a reparação do dano, aplicando-se, neste caso, o prazo prescricional previsto no artigo 205 do CC.

Imóvel em área de preservação ambiental não paga IPTU, decide TJ-DF

Imóvel em área de preservação ambiental não deve pagar Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU). Esse foi o entendimento fixado pela 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, por unanimidade, ao negar recurso e manter sentença anterior.

O colegiado entendeu que o processo analisado seria uma verdadeira hipótese de não incidência tributária, em virtude da ausência de elementos mínimos caracterizadores do fato gerador da obrigação. Portanto, como o imóvel do autor não possui qualquer acesso e está localizado em área de proteção permanente (APP), onde são vedadas novas edificações, fica afastada a possibilidade de cobrança do IPTU, por causa da restrição absoluta e total imposta ao bem.

Na decisão, o relator, desembargador Eustáquio de Castro, afirmou que, de acordo com a Lei 12.651/2012 (Código Florestal), as áreas de preservação permanente são protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas — artigo 3º, II. 2.

“O Direito Ambiental estabeleceu um regime diferenciado de proteção das Áreas de Preservação Permanente, limitando sobremaneira o pleno exercício do direito de propriedade através da obrigação de manutenção integral de sua vegetação pelo proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado”, disse.

Essas restrições administrativas, segundo o desembargador, “tornam os bens situados em Áreas de Preservação Permanente insuscetíveis de uso, gozo e disposição, poderes inerentes à propriedade, repercutindo na esfera tributária e impossibilitando o lançamento do IPTU”. “Trata-se de verdadeira hipótese de não incidência tributária, em virtude da ausência de elementos mínimos caracterizadores do fato gerador da obrigação.”

O caso
A análise do processo começou quando um morador de Brasília ajuizou ação na qual narrou que adquiriu imóvel em 1995 e, desde 2005, por imposição do DF, passou a pagar IPTU, cobrança que lhe induziu à possível regularização do imóvel.

Todavia, a região em que está situado o imóvel foi objeto de estudo de impacto ambiental que concluiu pela impossibilidade de edificações no setor. Assim, o autor fez reclamação contra o lançamento do IPTU junto ao órgão competente, sendo que o cancelamento da inscrição do imóvel foi deferido. Em face das cobranças terem sido indevidas, solicitou a condenação do DF a ressarci-lo.

O DF apresentou contestação e defendeu a legalidade da cobrança de tributos para imóveis situados em áreas de preservação ambiental. A juíza titular da 8ª Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal julgou procedente, em parte, o pedido do autor e condenou o DF a restituir os valores pagos, a título de IPTU, por imóvel situado no Setor Habitacional Arniqueira, no período de 2012 a 2016.

Como regularizar meu imóvel? Posso fazer usucapião?

É uma prática bastante comum a aquisição de bens imóveis através de contrato de
compra e venda, cessão de direitos hereditários ou até mesmo em razão do tempo de posse
exercido sem interrupção e oposição.

No caso, a lei prevê uma modalidade de regularização da propriedade para aqueles que se encontram nestas e em outras situações, qual seja, a Usucapião. Usucapião é a forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta e em conformidade com os requisitos estabelecidos na legislação.No caso, existem várias espécies de usucapião, sendo as mais comuns as

seguintes:

– Extraordinário: quem possuir um imóvel por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição,
independentemente de título e boa-fé. O prazo é reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.

– Ordinário: aquele que tem a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10
(dez) anos, com justo título (contrato, escritura, cessão de direito hereditário) e boa fé.
– Especial Rural: aquele que tem a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem
oposição, de área rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, desde que já não seja possuidor de
qualquer outro imóvel, rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
– Especial Urbana: aquele que tem a posse sem oposição de área urbana de até 250 (duzentos e
cinquenta) metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de
sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.

Para ingressar com uma Ação de Usucapião, além dos requisitos mencionados, o

possuidor ainda deverá apresentar:
– planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por um profissional habilitado para tanto,
– testemunhas, as quais são fundamentais para comprovar que a posse do imóvel não é
reivindicada por terceiros, ou seja, é mansa e pacífica, assim como comprovar os prazos
estabelecidos na legislação,
-documentos, tais como contrato, escritura, pagamento de taxas e impostos incidentes sobre o
imóvel, recebimento de correspondências no endereço do imóvel usucapiendo, contas de água, luz,
dentre outros.

Ainda, cumpre informar que com o advento da Lei nº 13.105/2015, que instituiu o
Novo Código de Processo Civil, tornou-se possível o pedido de usucapião de bem imóvel
diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, como forma de ampliação e aplicação de tal
instituto, ressaltando que devem ser observadas as mesmas condições da usucapião judicial.
Assim, uma vez atendidos todos os requisitos estabelecidos na legislação, o
possuidor terá declarada a posse do imóvel, mediante sentença, no caso de usucapião judicial, a
qual constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e no caso de
usucapião extrajudicial, o oficial do cartório procederá ao registro da aquisição na matrícula do
imóvel ou efetuará a abertura da matrícula e posterior registro, caso o imóvel ainda não tenha uma
matrícula.

Por fim, é importante lembrar que para possibilitar a regularização de algum imóvel
passível de usucapião, judicial ou extrajudicial, a lei exige que os interessados sejam assistidos por
um advogado(a), uma vez que os procedimentos são complexos e exigem formalidade.

O imóvel foi entregue com defeitos: o que fazer?

Quem compra apartamento sabe que, muitas vezes, o imóvel prometido vem diferente do que foi combinado. É comum que estes imóveis sejam entregues com rachaduras, infiltrações, ou qualquer outra questão que possa afetar a solidez e segurança da obra.

Inicialmente, é necessário o leitor ter em mente que, diferente do que muitas vezes é apresentado pelas construtoras, todo o imóvel tem uma garantia de 05 anos, contados a partir da entrega deste, contra defeitos relacionados à segurança e solidez da obra.

E defeitos deste tipo não são somente os que produzem risco específico de ruína da obra. Podem ser também os que envolvem infiltrações de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que podem afetar a saúde dos moradores etc.

Ou seja, os Tribunais do país têm decidido que entre os casos de vícios de construção deste tipo devem ser incluídos aqueles que, embora não comprometendo ou ameaçando diretamente a solidez e segurança da obra, venham a dificultar a habitabilidade do imóvel.

E para estas ocasiões em que aparece um defeito destes relacionados acima, o direito brasileiro garante ao consumidor duas possibilidades para buscar a responsabilidade da construtora, segundo recende decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ.[1]

A primeira saída seria a responsabilização da construtora pela falta de solidez e segurança da obra utilizando a garantia de 05 anos prevista no art. 618 do CC/2002.

Neste caso, desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes a sua entrega, possui ele, nos termos da Súmula 194 do STJ c/c 205 do CC, dez anos para demandar o construtor, tendo o consumidor de reclamar do problema ao judiciário nos 180 dias após o conhecimento inequívoco do defeito.

De outro lado, também por problemas relacionados à solidez e à segurança da obra, detém o consumidor a faculdade de, nos termos do art. 389 do CC/2002, demandar a construtora no prazo de dez anos do conhecimento – ou desde quando possível o conhecimento – do defeito construtivo, independentemente se tenha ocorrido ou não nos primeiros cinco anos da entrega.

Contudo, enquanto que a responsabilidade da construtora pelo art. 618 do CC/2002 (primeira alternativa) é presumida, desobrigando o consumidor de ter de provar que a construtora agiu com, pelo menos, culpa para o aparecimento do defeito na obra, no regime de responsabilidade do art. 389 do CC/2002 (segunda alternativa), tal prova é essencial, pois é necessário que o consumidor prove o inadimplemento contratual para ter direito a reparação do defeito na obra.

Um exemplo desta segunda alternativa seria o consumidor provar que a construtora usou materiais de baixa qualidade na construção do prédio.

Ainda, relativamente ao ponto que mais interessa ao presente caso, enquanto a utilização do art. 618 do CC pressupõe que a fragilidade da obra tenha sido constatada nos primeiros cinco anos da sua entrega, no caso do art. 389 do CC, não há esta exigência, podendo os problemas relativos a sua solidez e segurança surgir até mesmo depois daquele prazo, mas dentro do prazo de dez anos.

Por fim, não é necessário dizer que, geralmente, este tipo de responsabilização somente é feita por meio do Poder Judiciário, já que não é nada comum à construtora se responsabilizar espontaneamente pelos defeitos na obra.

Então, antes de qualquer atitude, é necessário que o consumidor converse com um advogado especialista na área e junte todas as provas que possam corroborar o seu pedido, pois, para o juiz que julgar a causa, valerá o que for apresentado no processo, independente de a verdade ser outra.

Fonte – jus.com.br

Mesmo não sendo herdeiro, enteado tem direito à metade do imóvel!

Mesmo não estando relacionado na herança, um enteado ganhou o direito a 50% de um imóvel, deixado por seu falecido padrasto para filha reconhecida após a morte. A decisão é do juiz de Novo Hamburgo (RS) Ramiro Oliveira Cardoso, em sentença publicada no último dia 21.

O enteado morou no imóvel em questão desde 1984, quando tinha quatro anos, época em que sua mãe estabeleceu união estável com o proprietário do bem, seu padrasto. O autor da ação foi criado como filho; mesmo quando a relação entre sua mãe e o padrasto terminou, ele continuou a morar com o homem. O padrasto morreu em 2002, e deixou a propriedade para uma filha reconhecida após a morte. O enteado entrou na Justiça com uma ação de usucapião, para ter direito ao imóvel no qual mora há décadas.

Apesar de entender não caber o direito do enteado à integralidade do imóvel, pois o lapso prescricional aquisitivo de usucapião não havia sido completo, o julgador reconheceu o direito do autor da ação a 50% da propriedade como herdeiro por força da interpretação extensiva do texto constitucional.

O contexto fático revela estrutura familiar padrasto, mãe e enteado por quase 20 anos. Tão forte os vínculos afetivos que coube ao padrasto, na separação, o acolhimento do enteado, restando evidente que o autor não pode ficar à mercê (despido de proteção legal), asseverou o magistrado. Ele julgou parcialmente procedente a ação de usucapião, reconhecendo em favor do autor o direito a metade do imóvel em questão.

Fonte – www.ibdfam.org.br

Desistência de negócio de compra e venda de imóvel não gera danos morais

A 1ª Turma Cível do TJDFT manteve sentença que negou pedido de danos morais por desistência de negócio de compra e venda de imóveis por umas das partes. De acordo com o colegiado, “a hipótese dos autos é de mero inadimplemento contratual, incapaz de causar abalo apto a gerar o ressarcimento por danos morais”.

Os compradores do imóvel, situado em Taguatinga Norte, ajuizaram ação na qual narraram que o negócio jurídico foi feito por intermédio do corretor do imóvel, mas que, por desistência dos vendedores, a negociação não se concretizou. Afirmaram que pagaram ao corretor R$ 8 mil, a título de sinal. Pediram na Justiça, a condenação dos réus no dever de restituir-lhes o valor pago em dobro, bem como no dever de indenizá-los pelos danos morais sofridos.

Em contestação, os proprietários do imóvel alegaram que não receberam o referido sinal e culparam o corretor pela resolução do contrato, por falta do pagamento em questão. Já o corretor defendeu que realizou o trabalho de corretagem regularmente e por esse ficou com o montante, a título de corretagem. Sustentou que os prejuízos da inexecução do contrato deveriam ser de responsabilidade dos vendedores.

O juiz do 1º Grau de Jurisdição condenou o corretor e os proprietários a devolverem, de forma solidária, o valor pago pelos compradores.

Os autores recorreram da sentença, afirmando que o magistrado deixou de apreciar o pedido de danos morais e que a devolução do sinal deveria ser pago em dobro, como determina a legislação.

Em grau de recurso, a Turma Cível julgou procedente em parte os recursos e determinou que os proprietários do imóvel e o corretor devolvam, de forma solidária, o sinal em dobro para os compradores. “O fato de que o valor da comissão seria descontado do sinal, não afasta a característica do pagamento, nem o torna comissão de corretagem, principalmente porque o contrato não se concretizou. Considerando que no caso dos autos, quem desistiu do negócio foram os vendedores, necessária a devolução em dobro do valor pago”, afirmou o relator.

Quanto aos danos morais pleiteados, os desembargadores destacaram: “A hipótese dos autos é de mero inadimplemento contratual, incapaz de causar abalo apto a gerar o ressarcimento por danos morais”.

A decisão colegiada foi unânime.

Fonte – www.tjdft.jus.br

Os direitos e deveres do inquilino

Sempre surgem dúvidas no momento da assinatura de um contrato de locação, assim como a maneira de resolver os inesperados problemas relacionados aos imóveis. Nem todas as pessoas possuem condições de ter uma casa própria, e é nesse momento que surge a procura de uma casa para locação, seja por tempo determinado ou
indeterminado.

No caso, existem dois tipos de locação, a primeira em que é feita diretamente com o proprietário do imóvel e a segunda que é feita através de uma imobiliária que se responsabiliza pela locação.

O contrato realizado diretamente com o proprietário, na maioria das vezes, não é tão exigente como o realizado na imobiliária, a qual sempre exige do locatário e como forma de garantia vários requisitos, quais sejam, a existência de um fiador, o pagamento antecipado de aluguéis, nome adimplente no mercado, dentre outras exigências.

Além disso, e após a contratação, também surgem outras dúvidas, como por exemplo, quem deve pagar a pintura da casa após o término do contrato.

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), os serviços de manutenção são de responsabilidade do inquilino e as reformas estruturais ficam a cargo dos proprietários. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso para o locatário, que deve devolvê-lo no estado que o recebeu.

E a fiação elétrica, o encanamento e portão eletrônico?

Se as instalações já tinham problemas antes da locação e precisarem ser trocadas, é o locador quem deve arcar com o pagamento. Entupimentos, vazamentos, curtos e outros danos causados pelo inquilino devem ser pagos por ele.

O IPTU é dever do proprietário ou do inquilino?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) diz, em seu art. 22, inc. VIII, que o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (estando aí incluído o IPTU), salvo se de outra forma for estabelecido em contrato.

E se o inquilino decidir sair do imóvel antes do prazo combinado?

Geralmente os contratos determinam que a multa seja equivalente a três meses de aluguel e deverá ser proporcional ao tempo que falta para o término do contrato. Vale lembrar que o inquilino não é obrigado a pagar multa, caso seja comprovado que a devolução do imóvel foi motivada pela transferência do inquilino para outro lugar por motivos de trabalho alheios à sua vontade. Nesse caso, o inquilino deverá notificar o proprietário do imóvel com 30
dias de antecedência.

E se o proprietário pedir para o inquilino sair antes do prazo?

Nesse caso, será concedido ao locatário o prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante. No mais, vale lembrar sobre a importância dos recibos, tanto o mensal, quanto os recibos de qualquer tipo de serviço realizado pelo inquilino no imóvel, a fim de evitar eventual transtorno entre as partes contratantes.

Ainda, cumpre ressaltar que é dever do inquilino comunicar antecipadamente ao proprietário sobre as mudanças que deseja realizar no imóvel, já que nada poderá ser alterado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Por isso é aconselhável que as partes, tanto o proprietário quanto o inquilino, estabeleçam direitos e deveres antes da locação, a fim de evitar problemas futuros.

Assim, não se esqueçam, tanto os inquilinos quanto os locatários têm direitos e deveres na celebração de um contrato de locação. Por isso, para garanti-los, você deve estar assistido por um advogado.

 

Luciana Avelar
Secretaria Administrativa
[email protected]

Dona de imóvel alagado por dejetos da rede de esgoto será indenizada por município

A 2ª Câmara de Direito Público do TJ manteve sentença da comarca de Gaspar que condenou o município ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15 mil, em benefício de uma mulher cujo terreno é alagado por dejetos da rede de esgoto sempre que chuvas fortes se abatem sobre a região.

Uma tubulação de esgoto que passa nos arredores de sua casa, sustentou a autora, é a responsável pelos transtornos. Ela afirmou ainda que a prefeitura abriu valas no seu terreno e não resolveu a situação, fato que ocasionou novos problemas às famílias residentes no local, inclusive com risco de contrair doenças. Em apelação, a municipalidade argumentou que não pode ser responsabilizada por um rompimento causado pelo excesso de chuva.

Contudo, o desembargador substituto Francisco Oliveira Neto, relator da matéria, ressaltou que o município recebia queixas frequentes sobre o problema nos imóveis daquela região e foi omisso em realizar obras de reparo para consertar a tubulação inadequada.

“Não há dúvidas de que a parte autora sofreu danos morais até aquele momento, uma vez que experimentou diversos transtornos causados pelo ente público, os quais, por certo, transcenderam o mero dissabor, pois as falhas nas obras do sistema pluvial causaram forte mau cheiro e expuseram a autora e seus familiares a situação de risco à saúde”, concluiu o magistrado. A decisão foi unânime (Apelação n. 0500543-42.2011.8.24.0025 e 025.11.500543-3).

Fonte:jusbrasil

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