É possível usucapião de imóvel alugado?

Sempre ouvimos a seguinte pergunta: “moro num imóvel alugado há muito
tempo. Não possuo contrato com o proprietário do imóvel. Tenho direito à
usucapião?”.

Conforme o título é comum no dia-a-dia as pessoas terem esta dúvida com
relação à usucapião de bem no qual reside a determinado tempo, porém, sem contrato
com o proprietário.

Primeiramente é importante destacar o conceito de usucapião.

Usucapião é a forma originária de aquisição do direito de propriedade sobre um
bem móvel ou imóvel, em função de haver utilizado tal bem por determinado lapso
temporal, contínua e incontestadamente, como se fosse o real proprietário desse bem.

Assim, como estamos tratando de bem imóvel, deixaremos para outra ocasião
o tema sobre bens móveis.

No que se refere a bem imóvel, faz-se necessário elencar aqui que para que
ocorra a usucapião de bens móveis, esta deve preencher determinados requisitos,
conforme dispõe o Código Civil de 2002, sendo alguns deles:

a) que o possuidor que quer pedir a usucapião, realmente esteja no imóvel com a
intenção de posse, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja,
com exclusividade, como se proprietário fosse;
b) que a posse não seja clandestina, precária, ou mediante violência;

c) que seja a posse de forma mansa pacífica e contínua.

Diante do breve conceito de usucapião e alguns requisitos, conforme
dispõe a legislação civil, partiremos para a análise do tema proposto neste artigo: “é
possível usucapião de imóvel alugado?”

Bom, é importante já deixar clara a resposta de que não é possível
usucapião de imóvel alugado, uma vez que encontra-se ausente um requisito
relevante que é o animus domini, ou seja, a vontade de ser dono.

Quando a pessoa aluga um imóvel com base na Lei de Locação (Lei
8245/1991) ela já sabe que o registro e domínio daquele bem é do proprietário do
imóvel, ou seja, do locador.

Mesmo que não tenha contrato, conforme supracitado no subtítulo deste
artigo, ainda há a ausência do animus domini, uma vez que a vontade existente nessa
relação é a vontade de adentrar ao imóvel por locação.

Ainda, frisa-se que nem mesmo o imóvel sendo emprestado, existe a

possibilidade daquele que encontra-se nele, requerer a Usucapião.

Portanto, é importante que para requerer a usucapião deve-se estar

presentes os requisitos acima mencionados.

Assim, se preenchidos tais requisitos, o interessado na usucapião deve
procurar um advogado de sua confiança para sanar tais dúvidas e registrar o imóvel
em seu nome, regularizando, assim, toda a documentação.

Como regularizar meu imóvel? Posso fazer usucapião?

É uma prática bastante comum a aquisição de bens imóveis através de contrato de
compra e venda, cessão de direitos hereditários ou até mesmo em razão do tempo de posse
exercido sem interrupção e oposição.

No caso, a lei prevê uma modalidade de regularização da propriedade para aqueles que se encontram nestas e em outras situações, qual seja, a Usucapião. Usucapião é a forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta e em conformidade com os requisitos estabelecidos na legislação.No caso, existem várias espécies de usucapião, sendo as mais comuns as

seguintes:

– Extraordinário: quem possuir um imóvel por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição,
independentemente de título e boa-fé. O prazo é reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.

– Ordinário: aquele que tem a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10
(dez) anos, com justo título (contrato, escritura, cessão de direito hereditário) e boa fé.
– Especial Rural: aquele que tem a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem
oposição, de área rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, desde que já não seja possuidor de
qualquer outro imóvel, rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
– Especial Urbana: aquele que tem a posse sem oposição de área urbana de até 250 (duzentos e
cinquenta) metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de
sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.

Para ingressar com uma Ação de Usucapião, além dos requisitos mencionados, o

possuidor ainda deverá apresentar:
– planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por um profissional habilitado para tanto,
– testemunhas, as quais são fundamentais para comprovar que a posse do imóvel não é
reivindicada por terceiros, ou seja, é mansa e pacífica, assim como comprovar os prazos
estabelecidos na legislação,
-documentos, tais como contrato, escritura, pagamento de taxas e impostos incidentes sobre o
imóvel, recebimento de correspondências no endereço do imóvel usucapiendo, contas de água, luz,
dentre outros.

Ainda, cumpre informar que com o advento da Lei nº 13.105/2015, que instituiu o
Novo Código de Processo Civil, tornou-se possível o pedido de usucapião de bem imóvel
diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, como forma de ampliação e aplicação de tal
instituto, ressaltando que devem ser observadas as mesmas condições da usucapião judicial.
Assim, uma vez atendidos todos os requisitos estabelecidos na legislação, o
possuidor terá declarada a posse do imóvel, mediante sentença, no caso de usucapião judicial, a
qual constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e no caso de
usucapião extrajudicial, o oficial do cartório procederá ao registro da aquisição na matrícula do
imóvel ou efetuará a abertura da matrícula e posterior registro, caso o imóvel ainda não tenha uma
matrícula.

Por fim, é importante lembrar que para possibilitar a regularização de algum imóvel
passível de usucapião, judicial ou extrajudicial, a lei exige que os interessados sejam assistidos por
um advogado(a), uma vez que os procedimentos são complexos e exigem formalidade.

O que consiste a usucapião conjugal?

A lei 12.424, de 16 de junho de 2011 incluiu no sistema uma nova espécie de usucapião que vem sendo chamada pelos juristas de Usucapião Familiar ou mais apropriadamente Usucapião Especial Urbana por Abandono do Lar Conjugal.

O art. 1.240 – A do Código Civil, que traz tal modalidade de usucapião tem a seguinte redação:

“Art. 1.240-A – Aquele que exercer por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º – O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”

Como se vê, são requisitos para a aplicabilidade do transcrito dispositivo, a copropriedade, ou seja, a imposição de que o imóvel seja de propriedade de ambos os cônjuges ou companheiros, devendo se ressaltar o expresso alcance do ‘benefício’ aos companheiros, tendo agido o legislador de forma corretíssima nesse ponto.

Outro requisito é tratar-se de único imóvel, sendo vedado que se beneficie desta modalidade de usucapião aqueles que possuam outro bem imóvel, seja urbano ou rural. A lei menciona também que só é possível beneficiar-se uma vez com o instituto.

Há ainda um limitador referente à metragem do imóvel, ou seja, o imóvel objeto da usucapião não poderá ultrapassar 250 m2, o que pode causar transtornos na medida em que a ideia do legislador, nos parece, foi limitar para evitar excessos em se tratando de grandes propriedades de altos valores, porém, se tomarmos uma cidade como São Paulo, temos como certo que há determinados bairros em que um imóvel de 250 m2 atinge alto valor de mercado.

O ponto mais polêmico do dispositivo, no entanto, e que pode gerar dúvidas diz respeito à expressão “abandono de lar”. Por abandono de lar entende-se a conduta de sair, a deserção do lar conjugal, a cessação o desamparo voluntário.

Dessa forma é relevante que se perceba que para se configurar o abandono de lar é necessário que se avalie um elemento subjetivo, relativo à intenção daquele que abandonou o lar, no sentido de deserção familiar, de dolosamente evadir-se deixando a família ao desamparo.

A saída de um dos cônjuges ou conviventes por motivos alheios à sua vontade não pode ser caracterizada como abandono de lar, assim entenda-se que a internação, a mudança de cidade por motivos profissionais, por exemplo, não podem ser meramente taxadas de abandono de lar.

O dispositivo em comento ainda será objeto de muita controvérsia a ser enfrentada por nossos operadores do direito e Tribunais, mas é fato que vem em socorro de situações concretas enfrentadas pelas famílias nos casos em que um dos consortes sai do relacionamento, abandonando o lar e deixando para trás o domínio do imóvel comum, sem abrir mão de forma expressa do bem.

Fonte:jusbrasil

Usucapião e os direitos das mulheres face ao programa Minha Casa Minha Vida

O artigo discorre sobre o direito à moradia, o programa Minha Casa Minha Vida e os direitos da mulher no processo.

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O direito à moradia se tornou um direito universal, aceito e aplicável em todas as partes do mundo como fundamental para a vida das pessoas a partir da Declaração Universal dos Direitos Humanos, de 1948 e ratificado pela Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

No Brasil nas últimas décadas, diante do crescimento populacional e urbano desproporcionais ao número de moradias construídas, o Governo Federal cria políticas para concretizar o direito fundamental à moradia.

Diante deste enorme desafio na estruturação de políticas habitacionais, o Governo Federal lançou o Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho 2009, criado para construir unidades habitacionais ou reformar imóveis.

O beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida é o grupo familiar, definido como unidade nuclear composto por um ou mais indivíduos. Podem ser beneficiadas pelo programa a família unipessoal (como pessoas solteiras ou viúvas), a família matrimonial (proveniente do casamento) ou a família informal (união estável), todas com ou sem filhos.

Em 08 de março de 2012, a Presidenta Dilma Rousseff adotou a Medida Provisória 561, publicada no Diário Oficial da União, que entre outras disposições, acrescentou o artigo 35-A à Lei nº 11.977, de 07 de julho 2009 (PMCMV).

Portanto, o referido artigo dispõe que a propriedade de imóvel adquirido na constância de casamento ou união estável, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, será registrada em nome da mulher ou a ela transferida em caso de dissolução da união estável, separação ou divórcio, excluindo-se os casos que envolvessem recursos do FGTS.

Observa-se que o imóvel é transferido ao marido ou companheiro, ou registrado em seu nome, quando a guarda dos filhos do casal for atribuída exclusivamente a ele.

Inicialmente cumpre destacar a importância dos direitos conquistados pela mulher notadamente a partir do século passado, através das modificações ocorridas nos diplomas legais. Historicamente, no caso da família, o modelo foi predominantemente patriarcal, onde mulher e filhos sempre estiveram submissos ao homem.

A mulher conseguiu seu espaço na sociedade como cidadã, conquistando a formalização da igualdade de condições com o homem, após lutas em busca de sua emancipação.

Entretanto, a inclusão do artigo 35-A na lei 11.977 de 2009, confrontam os princípios consagrados na Constituição Federal de 1988, quais sejam, o Princípio da Igualdade e da Dignidade da Pessoa Humana.

Nesse contexto, podemos traçar um panorama geral da concepção do direito à moradia como um direito fundamental e social, analisar as políticas empregadas ao longo das últimas décadas para fazer cumprir esse direito, bem como demonstrar que as recentes alterações instituídas confrontam os preceitos fundamentais previstos na Constituição Federal de 1988.

O artigo 1.240-A do Código Civil de 2002 trouxe a usucapião familiar, a qual é caracterizada sobre a cota-parte do imóvel na qual o companheiro ou cônjuge que abandonar o lar sofrerá a perda de sua cota, não sendo proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural e que permaneça durante o prazo de dois anos ininterruptos na posse mansa e pacífica do bem sem que haja um litígio com aquele cônjuge ou companheiro que saiu do lar.

Apesar de entendimentos de que a Constituição Federal veda qualquer tipo de discriminação em função do sexo e, a permissão de que o ex-marido ou ex-companheiro mantenha o título da propriedade do imóvel apenas quando a guarda dos filhos seja atribuída exclusivamente a ele poderá ser meio de cercear direitos constitucionalmente garantidos.

Por outro lado se observa a dificuldade de um cônjuge com guarda dos filhos obter meios e garantias para possuir um imóvel, o que também não estará em consonância com a Constituição quanto a proteção a família.

Portanto, a entrega de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida a apenas um dos cônjuges, sendo que na maioria dos casos o bem passa para o nome da mulher, ou aquele que tenha a guarda dos filhos é meio de viável concomitantemente com o uso de usucapião familiar previsto no artigo 1.240-A do Código Civil.

Fonte:mundodosadvogados