É uma prática bastante comum a aquisição de bens imóveis através de contrato de
compra e venda, cessão de direitos hereditários ou até mesmo em razão do tempo de posse
exercido sem interrupção e oposição.
No caso, a lei prevê uma modalidade de regularização da propriedade para aqueles que se encontram nestas e em outras situações, qual seja, a Usucapião. Usucapião é a forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta e em conformidade com os requisitos estabelecidos na legislação.No caso, existem várias espécies de usucapião, sendo as mais comuns as
seguintes:
– Extraordinário: quem possuir um imóvel por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição,
independentemente de título e boa-fé. O prazo é reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
– Ordinário: aquele que tem a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10
(dez) anos, com justo título (contrato, escritura, cessão de direito hereditário) e boa fé.
– Especial Rural: aquele que tem a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem
oposição, de área rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, desde que já não seja possuidor de
qualquer outro imóvel, rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
– Especial Urbana: aquele que tem a posse sem oposição de área urbana de até 250 (duzentos e
cinquenta) metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de
sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.
Para ingressar com uma Ação de Usucapião, além dos requisitos mencionados, o
possuidor ainda deverá apresentar:
– planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por um profissional habilitado para tanto,
– testemunhas, as quais são fundamentais para comprovar que a posse do imóvel não é
reivindicada por terceiros, ou seja, é mansa e pacífica, assim como comprovar os prazos
estabelecidos na legislação,
-documentos, tais como contrato, escritura, pagamento de taxas e impostos incidentes sobre o
imóvel, recebimento de correspondências no endereço do imóvel usucapiendo, contas de água, luz,
dentre outros.
Ainda, cumpre informar que com o advento da Lei nº 13.105/2015, que instituiu o
Novo Código de Processo Civil, tornou-se possível o pedido de usucapião de bem imóvel
diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, como forma de ampliação e aplicação de tal
instituto, ressaltando que devem ser observadas as mesmas condições da usucapião judicial.
Assim, uma vez atendidos todos os requisitos estabelecidos na legislação, o
possuidor terá declarada a posse do imóvel, mediante sentença, no caso de usucapião judicial, a
qual constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e no caso de
usucapião extrajudicial, o oficial do cartório procederá ao registro da aquisição na matrícula do
imóvel ou efetuará a abertura da matrícula e posterior registro, caso o imóvel ainda não tenha uma
matrícula.
Por fim, é importante lembrar que para possibilitar a regularização de algum imóvel
passível de usucapião, judicial ou extrajudicial, a lei exige que os interessados sejam assistidos por
um advogado(a), uma vez que os procedimentos são complexos e exigem formalidade.
